El desalojo de una propiedad arrendada es un tema relevante en el ámbito legal y puede generar dudas sobre el procedimiento adecuado a seguir. En respuesta a una consulta, la Corte Nacional de Justicia ha brindado claridad sobre la aplicación de las leyes correspondientes y el proceso para recuperar una propiedad arrendada. En este artículo, examinaremos el criterio no vinculante emitido por la Corte, que ofrece una base legal para comprender el procedimiento de desalojo.

BASE LEGAL. – Ley de Inquilinato: Art. 30.- CAUSALES DE TERMINACIÓN. – El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas: h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.

Art. 31.- CASO DE TRASPASO DE DOMINIO. – La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino.

Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón.

ANÁLISIS. – En los casos contemplados en el Art. 30 letra h) de la Ley de Inquilinato y en el Art. 31 de la misma Ley, el contrato de arrendamiento se da por terminado automáticamente desde el momento en que se ha practicado el desahucio; debiendo el arrendatario en el plazo de tres meses proceder a la desocupación del local arrendado. Si el inquilino no cumpliere con la desocupación del local, entonces corresponde al arrendatario solicitar el desalojo presentado una solicitud de ejecución, de acuerdo con el Art. 370 del COGEP; a la que la jueza o juez deberá dar el trámite previsto en los Arts. 371, 372 de ese Código. El arrendatario podría oponerse a que se practique el desalojo, con fundamento en el Art. 373 del COGEP, ya sea porque en el caso de demolición no se cumplieron los requisitos previstos en la letra h) del Art. 30 de la Ley de Inquilinato, es decir, que no se cuente con los planos aprobados y el permiso municipal para la realización de la obra; y, del Art. 31 de esa Ley, argumentando que la notificación de desahucio se la practicó luego del plazo señalado en esa norma ( 1 mes) o que existe contrato de arrendamiento celebrado en escritura pública.

La o el juzgador deberá convocar a audiencia de ejecución en los términos del Art. 392 del COGEP, exclusivamente para resolver sobre la oposición al desalojo. En caso de negarse la oposición, deberá continuar el proceso de ejecución para la entrega del local arrendado, aplicando la disposición del Art. 366 del COGEP.

CONCLUSIÓN. – En los caso de desahucio previstos en los Arts. 30 letra h) y 31 de la Ley de Inquilinato, practicado el desahucio, se produce la terminación del contrato de arrendamiento por mandato legal, y para la desocupación del local arrendado no se requiere seguir un proceso sumario, sino el proceso de ejecución previsto en el COGEP.

El desalojo de una propiedad arrendada sigue un proceso legal establecido por la Ley de Inquilinato y el Código Orgánico General de Procesos. La Corte Nacional de Justicia ha aclarado que en casos de desahucio, como la demolición del local arrendado o el traspaso de dominio, el contrato de arrendamiento se da por terminado automáticamente una vez practicado el desahucio. El arrendatario tiene un plazo de tres meses para desocupar la propiedad, y si no cumple, el arrendador puede presentar una solicitud de ejecución. Si hay oposición al desalojo, se convocará una audiencia de ejecución para resolverla. En suma, el proceso de desalojo se lleva a cabo a través del proceso de ejecución, según lo establecido en el COGEP.

Es fundamental para todas las partes involucradas en un contrato de arrendamiento conocer sus derechos y obligaciones, así como los procedimientos legales correspondientes. La comprensión de este proceso contribuye a garantizar el cumplimiento de los derechos y brinda seguridad jurídica tanto al arrendador como al arrendatario.

En caso de enfrentar una situación de desalojo, se recomienda buscar asesoramiento legal para recibir orientación específica basada en las circunstancias particulares del caso. La consulta a abogados especializados en derecho inmobiliario puede ayudar a garantizar un proceso justo y acorde a la normativa legal vigente.

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