El Artículo 495 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) establece las pautas para el avalúo de los predios, definiendo el valor de la propiedad como la suma del valor del suelo y, en su caso, el de las construcciones sobre él. Este valor intrínseco sirve como base para la determinación de impuestos y otros efectos tributarios. Para calcular el valor de la propiedad, se deben considerar elementos obligatorios: el valor del suelo, determinado por comparación con precios unitarios de inmuebles similares, el valor de las edificaciones mediante el método de reposición, y el valor de reposición que simula la construcción con costos actualizados y depreciación proporcional al tiempo de vida útil. Las municipalidades y distritos metropolitanos pueden determinar parámetros específicos mediante ordenanzas locales. Además, se permite a estas entidades, con independencia del valor intrínseco, definir criterios para medir el valor de los inmuebles derivados de intervenciones públicas y sociales que afecten su potencial de desarrollo. Este avalúo municipal se elaborará conforme a la metodología dictada por el órgano rector del catastro nacional georreferenciado.
Ejemplo Ilustrativo: Supongamos que en una municipalidad se realiza el avalúo de un terreno urbano. Primero, se determina el valor del suelo comparando precios unitarios de ventas de terrenos similares en el mismo sector. Luego, se evalúa el valor de las edificaciones usando el método de reposición, considerando los costos actualizados de construcción y la depreciación proporcional al tiempo de vida útil de las construcciones presentes. El valor de reposición reflejará los costos actuales de construcción. La municipalidad, de acuerdo con sus ordenanzas locales, puede aplicar criterios adicionales para medir el valor, como intervenciones públicas que afecten el potencial de desarrollo del terreno. Este proceso garantiza una base equitativa para la determinación de impuestos y otros efectos tributarios, alineado con las particularidades locales.
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